各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）人民政府（管委會、辦事處），市各委、辦、局、行、社、公司，市各直屬單位：

《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》已經(jīng)十八屆市政府第四十一次常務(wù)會議討論同意修改，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實施。

如皋市人民政府

2024年10月9日

（此件公開發(fā)布）

如皋市住宅物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條  為規(guī)范我市物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  我市商品房小區(qū)、保障房（安置房）居住區(qū)實行物業(yè)管理。

暫不具備條件的老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟由社區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行保潔服務(wù)，費用由村（居）民委員會向被服務(wù)對象收取，市財政給予一定的政策扶持，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵實行物業(yè)管理。

第三條  物業(yè)管理在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，遵循黨建引領(lǐng)、主管部門監(jiān)督管理、屬地政府具體負(fù)責(zé)、職能部門齊抓共管、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的協(xié)同工作原則。

第四條  物業(yè)服務(wù)行業(yè)享受省、市對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)稅收、用工就業(yè)、人員保險與培訓(xùn)等方面的扶持和激勵政策，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)項目過程中，配備智能化產(chǎn)品，采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條  如皋市城市管理局（以下簡稱“市城管局”）是本市物業(yè)管理活動的主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核評優(yōu)等工作，主要職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策，指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會實施自律性規(guī)范；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)用房的移交、使用情況監(jiān)管，參與新建小區(qū)的綜合驗收；

（三）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗活動，負(fù)責(zé)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期考核、信用評定、星級評定以及評先評優(yōu)活動；

（五）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管和備案，負(fù)責(zé)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批；

（六）負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作；

（七）負(fù)責(zé)對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（八）負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（九）依法查處物業(yè)服務(wù)活動中涉及市城管局職能的違法行為；

（十）履行法律法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條  公安、發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)局、消防救援、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、衛(wèi)生健康等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，建立物業(yè)投訴處理制度，會同市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由其管理的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營及安全負(fù)責(zé)，定期檢查維護(hù)和更新。

第七條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，明確物業(yè)管理工作的職能部門，配備滿足轄區(qū)物業(yè)管理工作需要的專職工作人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。主要職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)引導(dǎo)村（居）民委員會建立以黨建為引領(lǐng)的綜合治理平臺，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用；

（二）負(fù)責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主大會的籌備和選舉工作，指導(dǎo)、協(xié)助任期屆滿的業(yè)主委員會依法開展換屆選舉工作；

（三）建立投訴處置機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛；

（四）制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出應(yīng)急預(yù)案，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出導(dǎo)致住宅小區(qū)失管狀態(tài)的處置；

（五）負(fù)責(zé)安置房居住區(qū)管理規(guī)章制度的制定，對安置房居住區(qū)配套建設(shè)屬集體資產(chǎn)的經(jīng)營性用房接管和招租，監(jiān)督國有、集體管理資金的使用及管理；

（六）負(fù)責(zé)對安置房居住區(qū)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核，負(fù)責(zé)安置房居住區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)助費用撥付；

（七）協(xié)助市城管局開展對物業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的考核及評先評優(yōu)等工作；

（八）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)和義務(wù)；

（九）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)突發(fā)公共事件的應(yīng)對，落實市政府依法采取的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）開展應(yīng)對工作，并給予支持；

（十）其他應(yīng)當(dāng)開展的物業(yè)管理工作。

第八條  村（居）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，主要職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)日常物業(yè)管理工作，配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）依據(jù)法律法規(guī)開展業(yè)主自治；

（二）依托社區(qū)黨組織，建立多部門參與的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛；

（三）指導(dǎo)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）處置住宅小區(qū)日常矛盾糾紛；

（四）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建業(yè)主大會籌備組、推動業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的選舉或換屆等工作；

（五）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房居住區(qū)物業(yè)管理，協(xié)助收繳物業(yè)費，監(jiān)督公共部位設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及維修資金的使用，完成安置房居住區(qū)各類創(chuàng)建等公益性任務(wù)；

（六）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的網(wǎng)格巡查，及時發(fā)現(xiàn)制止違法建設(shè)，協(xié)助市城管局、生態(tài)環(huán)境局、公安局、消防救援大隊等行政部門做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境污染整治、治安防范和消防隱患排查等方面的工作；

（七）協(xié)助開展其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

第九條  如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)自律制度和組織實施行業(yè)規(guī)范，定期開展物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估，協(xié)助市城管局做好信用信息管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同履約管理，推動全市物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、品牌化，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提升整體服務(wù)水平。

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第十條  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱“業(yè)主大會”）會議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。

第十一條  符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會、公安派出所等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主協(xié)商推薦產(chǎn)生。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于60%?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。市城管局負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的范本。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年。

鼓勵和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會知名人士參加業(yè)主委員會選舉。

第十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）辦理備案。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第十三條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定、業(yè)主大會的決定以及經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員的提議召開會議，會議召開前應(yīng)當(dāng)告知村（居）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，參會委員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條  業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和村（居）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會任期內(nèi)出現(xiàn)成員空缺、不能正常開展工作或不依法履行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定補(bǔ)足或者重選。

第十五條  業(yè)主委員會任期屆滿后因故未換屆的，應(yīng)當(dāng)將印章、財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料移交村（居）民委員會進(jìn)行保管，原業(yè)主委員會成員違規(guī)使用印章或拒不移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)協(xié)助移交。

第十六條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，建立財務(wù)收支、日常運(yùn)行、檔案資料等管理制度，妥善保管小區(qū)基礎(chǔ)資料和相關(guān)會計資料，規(guī)范日常運(yùn)行。

第十七條  業(yè)主委員會依法應(yīng)當(dāng)公開的信息，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布，或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開。

第十八條  市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）定期對住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作進(jìn)行考核，業(yè)主委員會考評結(jié)果不合格的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責(zé)令整改。

業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開；業(yè)主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

第十九條  有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

第二十條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，市城管局依法調(diào)查核實后應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條  物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，符合成立業(yè)主委員會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織成立業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，依托村（居）民委員會實行自治管理。

第三章 物業(yè)準(zhǔn)入與退出管理

第二十二條  建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，根據(jù)小區(qū)品質(zhì)、規(guī)模等因素，綜合考慮確定前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十三條  建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)依托政府公共服務(wù)平臺實施。

鼓勵業(yè)主自治組織通過政府公共服務(wù)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主自治組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督。

第二十四條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報市城管局和市發(fā)展改革部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主自治組織簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案。

第二十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定，單方終止履行合同，擅自退出物業(yè)項目服務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)，執(zhí)行業(yè)主大會（或授權(quán)業(yè)主委員會）作出的決定。

業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第二十六條  經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上投票權(quán)業(yè)主提議提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會在收到提議之日起1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會，對是否提前解除物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決。

第二十七條  物業(yè)服務(wù)合同期間，若一方要求提前解除合同的，按下列要求辦理：

（一）提出提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前90天書面告知另一方，同時報告市城管局、所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及屬地村（居）民委員會；

（二）合同雙方就提前解除合同事宜應(yīng)達(dá)成一致意見，或訴請法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決；

（三）雙方同意提前解除合同或經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除合同的，建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）在業(yè)主或者業(yè)主大會新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得以雙方同意解除合同為由退出物業(yè)服務(wù)項目；

（五）未經(jīng)雙方協(xié)商同意提前解除合同，或未經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繼續(xù)履行合同。

第二十八條  符合物業(yè)服務(wù)合同終止條件的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作： 　　

（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前一個月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營的收支情況。

（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人、村（居）民委員會移交下列資料和財物：

1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等經(jīng)營的相關(guān)資料、所得收益的收支情況明細(xì)賬和余額；

2.前期物業(yè)開辦費所購買的物資及開辦費余額、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主共同所有的其他財物；

3.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；

4.共用設(shè)施設(shè)備清單；

5.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

6.業(yè)主名冊和預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用；

7.實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料；

8.其他相關(guān)材料。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。

第二十九條  建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度，如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)制定出臺行業(yè)履約管理規(guī)范，明確物業(yè)履約保障的方式方法。

第三十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出或期滿不再提供服務(wù)，尚未重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)實狀況選擇專業(yè)服務(wù)單位做好小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

實施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

對應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，小區(qū)二次供水、電梯運(yùn)行等產(chǎn)生的公共能耗費用有約定的從其約定，未約定的由業(yè)主共同分?jǐn)?；物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任無法確定責(zé)任人時，由全體業(yè)主承擔(dān)；應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的，由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)責(zé)任。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個月。應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

第三十一條  被解聘或者服務(wù)期限屆滿未續(xù)聘的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不按照要求退出或者不配合移交資料的，由市城管局責(zé)令其限期撤出和移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的，有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理?！?/span>

第三十二條  各責(zé)任主體應(yīng)保持物業(yè)項目管理的有序性、持續(xù)性、長效性，謹(jǐn)慎依法行使解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，依法履行退出程序，協(xié)助解決項目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項目管理的連續(xù)性。

第四章 物業(yè)承接與服務(wù)

第三十三條  商品房辦理現(xiàn)房銷售許可證或預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同，相關(guān)備案證明在房屋實施現(xiàn)售或預(yù)銷售時，應(yīng)在銷售大廳等顯著位置進(jìn)行公示。

第三十四條  前期物業(yè)管理開辦費應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以列明，由建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前交納，主要用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)專款專用。

前期物業(yè)管理開辦費最低標(biāo)準(zhǔn)為：項目規(guī)劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/㎡，10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費增加0.5萬元。

第三十五條  建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位參加；專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，為終端用戶提供服務(wù)，直接向終端用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專營管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十六條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

在物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗并移交相關(guān)資料。未移交的資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

第三十七條  鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展承接查驗活動，可邀請市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會工作人員及業(yè)主代表參加。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，無法及時修復(fù)的，應(yīng)書面承諾修復(fù)的期限、責(zé)任部門和修復(fù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

第三十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)到市城管局辦理承接查驗備案手續(xù)，備案后五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并在交房時告知業(yè)主查驗情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由市城管局責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)文件中承諾的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、人員配備情況、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間，因故需要更換配備的專業(yè)崗位人員的，應(yīng)及時將變更信息向小區(qū)業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及市城管局告知。

第四十條  安置房是指由政府投資或組織實施的，因城市發(fā)展、舊城改造、道路建設(shè)、重大農(nóng)業(yè)開發(fā)及實施土地征收、房屋征收、收購儲備土地等搬遷，對被搬遷戶實行安置，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的居住用房。

安置房居住區(qū)實行一定期內(nèi)物業(yè)費考核定級補(bǔ)助制度，多層安置房居住區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)暫為A級0.3元/㎡，B級0.25元/㎡，C級0.2元/㎡; 帶電梯的高層、小高層補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)暫為A級0.7元/㎡，B級0.6元/㎡，C級0.5元/㎡。

由住建、土地儲備中心等部門建設(shè)的安置房已向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）移交的，物業(yè)費考核補(bǔ)助費由接受的街道列支，未移交或未配套建設(shè)經(jīng)營性用房的，由建設(shè)單位列支。

安置區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)助的年限及標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，由市城管局結(jié)合安置區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化的具體情況，商各街道辦事處提出建議方案報市政府批準(zhǔn)后實施。

經(jīng)營性用房收入補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費用多余部分，由所在街道辦事處進(jìn)行統(tǒng)籌管理，經(jīng)營性用房收入不足以補(bǔ)貼本小區(qū)的，不足部分由各街道調(diào)整列支。各街道辦事處需加強(qiáng)監(jiān)管，確保專款專用。

第四十一條  建設(shè)單位建設(shè)安置房居住區(qū)應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，并交由街道辦事處出租管理，其收益用于彌補(bǔ)安置房居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)費補(bǔ)助。

第四十二條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第四十三條  市發(fā)展改革部門會同市城管局按照價格管理權(quán)限，每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整并公布。

第四十四條  住宅物業(yè)人防工程按《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。

第四十五條  人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金實行政府指導(dǎo)價，單獨建賬，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費。

第四十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）監(jiān)控、電梯、消防、綠地等共有部分檔案及其管理運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）房屋裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

第四十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費用、公共水電費分?jǐn)傄约拔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；

（六）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r；

（七）物業(yè)承接查驗情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公示；第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次；第七項在辦理承接查驗備案后公示，公示時間不少于六十日。

第五章 物業(yè)使用和維護(hù)

第四十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，制定安全管理制度，配置安全防范設(shè)施及物資。在發(fā)現(xiàn)重大安全隱患、發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，采取必要的保障措施，做好相關(guān)工作并及時向?qū)俚卮澹ň樱┟裎瘑T會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量或履行相應(yīng)義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理施劃車位、規(guī)范車輛秩序。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

消防通道和疏散通道、消防登高面、消防設(shè)施點等位置應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒。

第五十條  業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)持下列材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記：

（一）房屋所有權(quán)屬證明；

（二）申請人身份證復(fù)印件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）所有權(quán)人同意裝飾裝修的證明材料；

（五）高空作業(yè)資格等材料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提交的裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核，告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)簽訂住宅裝飾裝修協(xié)議和安全承諾書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修活動的巡查，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

業(yè)主、物業(yè)使用人存在違法使用物業(yè)、拒不辦理申報登記手續(xù)、違規(guī)裝飾裝修或?qū)嵤┻`法建設(shè)等損害建筑物安全或侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約及時采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等必要的管理措施。對勸阻、制止不了的，應(yīng)及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局或者公安機(jī)關(guān)報告，相關(guān)部門應(yīng)予以支持。

第五十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

第五十二條  業(yè)主大會可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。

業(yè)主大會可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行年度審計，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示時間不少于十五天。

第五十三條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變房屋外觀；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；

（四）擅自占用或者挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；

（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；

（六）違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全、建筑安全等規(guī)定出租房屋；

（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）破壞或者擅自改造人防工程；

（十）擅自設(shè)置停車泊位、違規(guī)停放車輛；

（十一）電動自行車在樓梯間、樓道等疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放。違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網(wǎng)、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾；

（十四）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動；

（十五）擅自架設(shè)電線、電纜，擅自遷改供排水、燃?xì)夤芫€等；

（十六）擅自改變房屋、車庫以及附屬用房的用途；

（十七）在地下或者半地下建筑物內(nèi)、高層建筑內(nèi)使用瓶裝燃?xì)猓?/span>

（十八）法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六章 物業(yè)監(jiān)管和考核

第五十四條  建立執(zhí)法協(xié)同和執(zhí)法聯(lián)動機(jī)制，相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時查處住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中的違法行為。

第五十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)，在水、電、天然氣、供熱等單位供應(yīng)定價外收取費用；

（二）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；

（三）采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費；

（四）非法收集、使用、傳輸、買賣在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主個人信息；

（五）擅自處分屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（六）挪用、侵占住宅專項維修資金、業(yè)主公共收入；

（七）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

（八）擅自撤出或者被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法接管造成物業(yè)管理混亂的；

（九）與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益；

（十）終止服務(wù)撤出時，拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等；

（十一）損害業(yè)主合法利益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為之一的，市城管局應(yīng)取消其星級評定資格，已被評為星級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接予以撤銷，當(dāng)年年底不得列入評先評優(yōu)序列，其管理的物業(yè)項目二年內(nèi)不得參與國家、省、市級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目等評選活動。

第五十六條  對投訴較多且經(jīng)查實或者考核巡查中問題較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市城管局應(yīng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，督促限期整改。對整改不力或拒不整改的，可公開通報或建議全體業(yè)主、業(yè)主大會解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)聘。

第五十七條  市城管局應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為的相關(guān)考核結(jié)果和行政處罰情況記入企業(yè)誠信檔案，納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人的信用信息和信用等級評定，評定結(jié)果報送上級主管部門備案，并適時向社會公開。

相關(guān)主體可將信用評價結(jié)果與選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛鉤，鼓勵優(yōu)先聘用信用等級高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實行守信激勵、失信懲戒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化服務(wù)。

第五十八條  商貿(mào)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、專業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)實施物業(yè)管理的，參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章 附則

第五十九條  本辦法自2024年12月1日起施行，有效期至2029年11月30日。

第六十條  本辦法自施行之日起，《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》（皋政規(guī)〔2010〕2號）《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（皋政規(guī)〔2014〕3號）《如皋市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》（皋政辦發(fā)〔2012〕164號）同時廢止。

解讀：《市政府關(guān)于印發(fā)〈如皋市住宅物業(yè)管理辦法〉的通知》政策解讀

圖解：《市政府關(guān)于印發(fā)〈如皋市住宅物業(yè)管理辦法〉的通知》圖解

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